Skip to content
Главная | Жилищные вопросы | Двойной залог недвижимости

Гражданский кодекс


Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер г Практические аспекты государственной регистрации ипотеки Пискунова М. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января г. В Концепции предложены меры по организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, в том числе уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья, для чего Министерству юстиции РФ необходимо подготовить методические материалы о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам.

Правоприменительная практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — учреждения юстиции выявила ряд вопросов, которые должны быть урегулированы не только методическими материалами Минюста РФ, но и нормативными актами о государственной регистрации. Ипотека как объект регистрации: Основной проблемой государственной регистрации ипотеки является определение объекта регистрации.

Ограничение вещных прав является правоотношением, при котором праву лица, в пользу которого установлено ограничение, или неограниченного круга лиц корреспондирует обязанность субъекта вещного права — владельца недвижимости. Ограничения обременения могут иметь различное правовое происхождение.

такие Двойной залог недвижимости кем

Ограничения прав порождают вещные права других лиц на недвижимость сервитут, право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника , сделки аренда, ипотека, доверительное управление , властные акты арест, запрет распоряжаться имуществом , а также иные юридические факты, с которыми закон связывает возникновение ограничения обременения.

К числу таких юридических фактов относится и возникновение залога в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Удивительно, но факт! Оценивают объекты залога независимые оценщики, аккредитованные при банке.

Несмотря на указание в п. Право залога предоставляет кредитору возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не получить непосредственно предмет залога во владение. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя п. Как известно, залог возникает в силу договора или в силу закона п. Залогодержатель может и не воспользоваться этим правом. Но с момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя.

Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер — в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу п. Поэтому исходя из ст. Вместе с тем, п.

В главе IV Закона говорится о государственной регистрации ипотеки без указания объекта регистрации сделка или обременение. Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля г. В соответствии с п. Таким образом, при возникновении договорного залога речь идет о регистрации сделки.

Наличие в Едином реестре записи об ипотеке указывает на регистрацию договора о залоге и одновременно на обременение прав залогодателя ипотекой. Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации п. Необходимости двойной регистрации ипотеки как договора о залоге и права залога нет. В соответствии со ст.

Если это предусмотрено договором об ипотеке, то права залогодержателя могут быть удостоверены надлежащим образом оформленной закладной. Кроме того, как установлено п. То есть, с заявлениями должны обратиться обе стороны. В этой части п.

Удивительно, но факт! В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает.

Таким образом, права залогодержателя удостоверяются договором об ипотеке со штампом надписи о государственной регистрации сделки либо закладной. Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра. Если в соответствии с требованиями п. Записи вносятся под одним регистрационным номером, поскольку регистрируется одна сделка — один договор об ипотеке. Соответственно, плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки а не нескольких прав.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

Удивительно, но факт! В этом случае, по всей видимости, только и можно ставить вопрос о защите старшего залогодержателя путем признания младшего залога ничтожным.

Из этого следует, что факт заключения и государственной регистрации договора об ипотеке не порождает обременения прав на недвижимость, если не возникло обеспечиваемое залогом основное обязательство. Например, договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег ст. Если займодавец и заемщик подпишут договор займа, а затем нотариально удостоверят и зарегистрируют договор об ипотеке в обеспечение обязательств заемщика, то право залога и обременение имущества ипотекой возникнут с момента передачи денег займодавцем, а не с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает. Исходя из того, что законодатель допускает возникновение ипотеки как обременения позже момента заключения договора об ипотеке, то получается, что при возникновении ипотеки в силу договора сначала регистрируется сделка — договор об ипотеке, а затем регистрируется непосредственно ипотека, при этом в соответствии с п.

Получается, что правовые последствия регистрации договора об ипотеке зависят от действий сторон по основному обязательству: Такая ситуация противоречит основному принципу государственной регистрации, закрепленному в п. Очевидно, что после государственной регистрации договора об ипотеке залогодатель не может распорядиться переданным в залог имуществом без согласия залогодержателя, даже если не возникло основное обязательство, и имущество еще не обременено ипотекой.

В этом смысле диспозитивная норма п. Таким образом, регистрация только договора об ипотеке уже влечет ограничение права залогодателя, тем самым обеспечивая интересы залогодержателя. Какие последствия влечет отсутствие регистрации обременения ипотекой, если зарегистрирован только договор о залоге? Обращение взыскания на заложенное имущество будет происходить только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства.

Маловероятно также, что после регистрации договора о залоге залогодатель будет вторично обращаться в учреждение юстиции с заявлением о регистрации ипотеки, прикладывая документ о возникновении обеспеченного ипотекой обязательства и повторно неся расходы по государственной регистрации.

ГЛАВНОЕ ЗА НЕДЕЛЮ

Такие документы могут быть представлены залогодержателем, но ст. Поставленные вопросы выявляют основную проблему применения законодательных норм о государственной регистрации. Какие сделки подлежат государственной регистрации: Если незарегистрированное вещное право на недвижимость не считается возникшим ст. Изучение данной проблемы не является целью настоящей статьи, но очевидно, что требуется уточнение формулировок нормативно-правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако в настоящее время можно сказать, что в существующей практике обеспечения ипотекой возврата банковских кредитов достаточно проводить только государственную регистрацию залоговой сделки, которая удостоверяется регистрационным штампом на договоре об ипотеке. Кредитный договор является консенсуальной сделкой, поэтому обязательство вернуть кредит в установленный договором срок возникает у заемщика с момента заключения договора независимо от факта получения кредита.

На государственную регистрацию в соответствии со ст. Внесение записей о залоге в силу закона При регистрации ипотеки, возникающей в силу обстоятельств, указанных в законе, можно говорить о регистрации обременения. Залог в силу закона возникает в следующих случаях: В данном случае ипотека имеет иное происхождение, отличное от договорного.

Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, а не в силу соглашения сторон и акта государственной регистрации ипотеки.

Авторизация

Но тем самым продавец или банк добровольно лишаются предоставленных законом обеспечения своих денежных требований. Вместе с тем, залога в силу закона не возникает, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты имущества покупателем ст. В отличие от купли-продажи, норма о возникновении залога имущества, переданного под выплату ренты, носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон. Является ошибочным мнение, что договоры купли-продажи в кредит, на основании которых возникает залог в силу закон, подлежат обязательном нотариальному удостоверению, либо необходимо заключение нотариально удостоверенного дополнительного соглашения об ипотеке.

Нотариальное удостоверение, как и государственная регистрация, необходима для возникновения договорного залога. Речь идет об одинаковом правовом регулировании возникших залоговых отношений, но не об одинаковых требованиях к возникновению залога. Залог в силу закона при купле-продаже возникает при условии оплаты в кредит и после передачи вещи, при этом форма договора должна соответствовать требованиям к договору купли-продажи, но не договору об ипотеке.

При возникновении залога в силу закона в Единый реестр после регистрации права покупателя или плательщика ренты вносится запись об ипотеке в часть III-2 , которая указывает на обременение права собственности. В качестве залогодержателя указываются продавец или получатель ренты. Данная запись должна быть внесена регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны залогодателя покупателя или плательщика ренты и без дополнительной платы за регистрацию ипотеки, поскольку это ограничение возникает в силу закона если, конечно, в договоре купли-продажи не будет установлено, что залога при рассрочке платежа не возникает.

В подтверждение регистрации залога продавец и получатель ренты вправе получить выписку из Единого реестра за отдельную плату. Залоговая запись, внесенная на основании договора купли-продажи в кредит, погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Запись о залоге на основании договора ренты погашается после прекращения обязательств по выплате ренты расторжения договора или смерти получателя пожизненной ренты.

Регистрация залога, возникающего согласно п. Если в договоре купли-продажи не указан источник средств для оплаты имущества, то учреждение юстиции самостоятельно не может внести залоговую запись в пользу банка, выдавшего кредит. Это может быть сделано по заявлению покупателя как залогодателя. Для внесения залоговой записи необходимы документы, содержащие сведения о банке-залогодержателе полное наименование, ИНН, юридический адрес, реквизиты регистрации юридического лица , а также кредитный договор как документ-основание.

Двойной залог недвижимости был очень

Но получивший кредит покупатель может произвести оплату имущества из собственных средств или за счет других кредитов, и не подать заявление о регистрации залога. Поэтому даже при наличии заявления банка-кредитора о регистрации залога, но без заявления залогодателя регистрация залога проблематична. Порождает сложности и определение момента возникновения залога — с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

На момент регистрации договора и до момента регистрации перехода права собственником является продавец недвижимости. Получается, что он является залогодателем, и его квартира находится в залоге в обеспечение неизвестного ему чужого обязательства — обязательства покупателя по возврату кредита банку. Кроме того, на основании договора купли-продажи продавец сам является кредитором в части денежных требований к покупателю.

В большинстве случаев после уплаты цены недвижимости право собственности переходит к покупателю, поэтому логичнее предположить, что залог в силу закона возникает не с момента регистрации договора купли-продажи, а с момента регистрации перехода права к покупателю, который и становится залогодателем как должник по кредитному договору. Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования обеспечение кредита может быть оформлено трехсторонним смешанным договором купли-продажи с участием продавца, покупателя и кредитора.

Если данный договор рассматривать как включение соглашения об ипотеке в договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, то в соответствии с п. Но в случае заключения трехстороннего договора купли-продажи с участием банка-кредитора, на основании которого продавец получает деньги не от покупателя, а от банка, возникает не договорный залог, а залог в силу закона. Соответственно, данный трехсторонний договор купли-продажи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что позволяет существенно уменьшить затраты на оформление ипотечного кредита.

Для государственной регистрации может быть дополнительно представлен кредитный договор между банком и покупателем жилья. Учреждение юстиции регистрирует договор купли-продажи и одновременно согласно п.

Похожие материалы

Интересы продавца могут быть обеспечены условием договора купли-продажи о переходе права собственности на квартиру к покупателю после полной уплаты покупной цены банком. После исполнения данного условия регистрируется переход права собственности к покупателю, при этом согласно ст. Залогодателем становится покупатель, а учреждение юстиции должно внести изменения в запись о залоге в силу закона.

Правила о предшествующей и последующей ипотеке применимы к залогам на основании договоров, но не к залогам на основании закона. Очевидно, что нормы о договорных и залоговых отношениях при ипотечном кредитовании нуждаются в более тщательной формулировке. Регистрация права залогодателя перед регистрацией ипотеки Существенной особенностью государственной регистрации ипотеки является необходимость предварительной регистрации вещного права залогодателя на предмет залога, в том числе права, возникшего до введения в действие Закона о регистрации прав.

Читайте также:

  • Лимит выхода на ндс
  • Административно правовое регулирование торговли
  • Могут ли уволить за год
  • Сландо харьков недвижимость продажа дачи
  • Как подать на развод и где
  • Зарплата от процента продаж как считать
  • Договор о переводе накопительной части пенсии